启星智谷产业园

一、核心区位与战略定位

项目坐落于上海市浦东新区金桥自贸区桂桥路60号，雄踞金桥自贸区核心腹地，南临张江科学城，地处上海生物医药“1+5+X”布局“1核”——张江创新引领区核心辐射带，地理位置极具战略意义。作为金桥自贸区稀缺的104研发中试厂房载体，项目深度融入金桥、张江双核心产业生态，依托两大板块的产业积淀与政策红利，打造研发中试及生产总部一体化biaogan园区，是生物医药、医疗器械等领域企业布局研发、中试、生产的优选之地。

区位交通优势得天独厚，距离14号线云顺路站、中环线出入口仅约300米，步行3-5分钟可达地铁站，无缝衔接龙东高架、内环高架和外环高速，快速通达全市各核心区域；临近浦东机场、虹桥枢纽，便捷对接国内外商务与物流需求，构建“地铁+高速”双便捷交通网络，为企业研发生产、物资运输、员工通勤提供高效保障。项目所在的金桥片区，是上海主城五大副中心之一、金色中环发展带重点打造区域，作为guojiaji经济技术开发区、国务院批准的第一个guojiaji出口加工区，产业基础雄厚、政策支持力度大，为企业发展提供坚实保障。

二、项目核心概况

项目总建筑面积约20128.1㎡，整体由3栋研发中试厂房组成（A1、A2、A3栋），其中A1栋建筑面积6491.4㎡，A2栋建筑面积6356.5㎡，A3栋建筑面积7280.2㎡，建筑布局规整，专注于研发中试与生产功能适配。作为聚焦生物医药领域的研发生产基地，项目具备完善的生物医药小试、中试生产条件，大平层厂房设计，设立独立车间、独立动线，面积灵活可分割，充分满足各医药企业多样化研发生产要求。

园区依托金桥自贸区的政策优势与张江科学城的产业辐射，周边已形成浓厚的生物医药产业氛围，上海医药、罗氏、丽珠制药、莱茵生物、迈晋生物医药、博莱科信谊等行业细分领域龙头企业纷纷入驻，带动产业聚集和上下游联动；周边复旦大学附属华山医院东院、复旦大学药学院、国家蛋白质科学中心等高校及医疗平台密布，真正实现“产学研”一体化，为入驻企业提供技术支撑、人才供给与成果转化等全方位赋能。

三、空间参数与硬件配置

（一）整体基础配置

基本参数：总建筑面积20128.1㎡，共3栋厂房，物业费15元/㎡/月，交付标准为毛坯白墙交付，租赁单元均配备入户门厅、独立卫生间，预留配电、废水、给水、废气排放井道、上下水等，可根据企业研发中试需求灵活改造。

核心优势：属于稀缺104研发中试厂房，可合规开展生物医药小试、中试及生产相关业务，适配企业全流程研发生产需求，解决企业“研发-中试-生产”一体化布局的核心痛点。

其他费用：租金报价3.8-4.5元/㎡/天，根据租赁面积、租期及企业业态浮动，优质生物医药企业可享受租金优惠及政策补贴；车位配置充足，可满足企业生产、办公及员工停车需求，具体费用可面议。

（二）分栋详细参数

A1栋

可租面积：6412.28㎡

建筑层高：首层5.4m，2-4层4.2m，空间开阔，适配中试设备摆放与通风需求

单元面积：最小租赁单元797.2㎡，可自由组合、灵活搭配，适配不同规模企业

楼板承重：1楼2000Kg/㎡（可承载重型中试设备），2楼500Kg/㎡，3-4楼350Kg/㎡，适配研发中试全场景

供电标准：总供电5000KW，250W/㎡，供电充足，可满足中试生产、研发设备的高强度用电需求，支持按需增容

电梯配置：货梯2部（载重1.6~2T），客梯2部（载重1.05T），保障人员通行与中试设备、物资运输效率

A2栋

可租面积：6334.28㎡

建筑层高：首层5.4m，2-4层4.2m，与A1栋保持一致，适配中试生产布局

单元面积：最小租赁单元3102.66㎡，适合中等规模研发中试企业，可按需规划车间与办公区域

楼板承重：1楼2000Kg/㎡，2楼500Kg/㎡，3-4楼350Kg/㎡，承重标准贴合生物医药中试设备需求

供电标准：总供电5000KW，250W/㎡，供电稳定，可满足多台中试设备运行

电梯配置：货梯2部（载重1.6~2T），客梯2部（载重1.05T），高效保障物资与人员流转

A3栋

可租面积：7247㎡

建筑层高：首层5.65m，2层6.5m，层高优势突出，可适配大型中试设备、洁净车间搭建

楼板承重：1楼2000Kg/㎡，2楼800Kg/㎡，承重性能优于A1、A2栋，适合重型中试生产与设备摆放

供电标准：总供电5000KW，250W/㎡，供电充足，支持高负荷中试生产需求

电梯配置：货梯1部（载重2T），客梯1部（载重1.05T），精准匹配企业物资运输与人员通行需求

四、全维配套与生活服务

（一）周边成熟配套

依托金桥自贸区成熟的城市生态，构建“10分钟全能产业生活圈”，覆盖商业、住宿、生态、医疗、教育等全场景，全方位满足企业生产研发与员工日常需求：

商业与酒店配套：啦啦宝都、金桥国际、金桥太茂等六大综合体环绕，涵盖餐饮、购物、休闲等多元业态，满足员工日常消费与企业商务接待需求；红枫万豪、东郊宾馆、碧云服务公寓等高端住宿配套齐全，方便企业商务宴请与外地员工住宿。

人才与生活配套：周边有碧云国际社区、金科路绿廊等优质居住生态，布局人才公寓，为企业引进核心研发、生产人才提供安居保障；周边教育、医疗资源完善，便于员工子女入学与健康保障，提升员工归属感。

产业与技术配套：周边高校及医疗平台密布，复旦大学附属华山医院东院、复旦大学药学院、国家蛋白质科学中心等，为企业提供技术研发、人才培养、成果转化等支撑；周边生物医药龙头企业云集，形成完善的产业链生态，便于企业对接上下游资源，实现协同发展。

五、产业集聚与核心优势

（一）产业集聚效应

项目地处金桥自贸区与张江科学城辐射叠加区，深度融入上海生物医药“1+5+X”产业布局，周边已形成以生物医药、医疗器械为核心的产业集群，聚集了上海医药、罗氏、丽珠制药等行业龙头企业，以及众多中小型研发、中试企业。依托“产学研”一体化生态，企业可快速对接高校、科研机构的技术资源，联动上下游企业开展合作，降低研发与运营成本，加速技术迭代与成果转化，形成良性的产业协同发展氛围。

（二）核心竞争优势

稀缺业态，合规适配：作为金桥自贸区稀缺的104研发中试厂房，可合规开展生物医药小试、中试及生产业务，解决企业“研发-中试-生产”一体化布局的核心痛点，避免业态不合规风险，稀缺性突出。

区位优越，双芯辐射：地处金桥自贸区核心，南临张江科学城，享受双区域政策红利与产业辐射，交通便捷，便于企业对接两地资源，依托金桥guojiaji开发区的产业基础，发展前景广阔。

硬件适配，灵活多元：分栋布局合理，层高、承重、供电等硬件配置均贴合生物医药研发中试需求，尤其是A3栋超高层高与承重，适配大型设备与洁净车间；面积可灵活分割、自由组合，适配不同规模企业的研发、中试、生产需求。

产业浓厚，产学研协同：周边龙头企业云集，高校、科研机构、医疗平台密布，真正实现“产学研”一体化，为企业提供技术、人才、成果转化等全方位支撑，加速企业发展。

配套完善，成本可控：周边商业、住宿、人才等配套成熟，物业费合理，租金报价具备竞争力，优质企业可享受政策补贴，园区硬件配置预留改造空间，大幅降低企业装修与运营成本。

六、主招业态

生物医药（小试、中试、生产）、医疗器械研发与中试、生物医药上下游配套企业、研发中试及生产总部型企业等。