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注册地址是否需要缴纳房产税，需要根据具体情况来确定。
如果注册地址是个人住宅，在满足以下两个条件的情况下，可以免征房产税：（1）该住宅的居住功能没有受到影响；（2）该住宅符合国家产业政策的要求。但如果住宅作为公司注册地址导致居住功能受到损害或通过其他手段规避房产税，就可能被税务部门视为违规行为，此时就需要缴纳房产税。
如果注册地址是农村建设用地上的物业，一般工商业物业就属于要缴纳房产税的范畴，包括商业用房、办公用房、仓储用房、宾馆餐饮用房和其他特殊用途的建筑物等。此外，农村土地上建设的公司还需要缴纳完税款和财产税等。
至于用自己的商住房还是租用注册地址，哪个更划算，需要考虑多个因素。除了房产税之外，还需要考虑注册地址的地理位置、空间大小、运营需求、商业环境和法人资格等问题。这些因素都会影响公司的运营成本和业务发展。
因此，在选择注册地址时，需要综合考虑多个因素，包括税收法规、地理位置、空间大小、运营需求、商业环境和法人资格等，以便做出正确的决策。
